최근 수도권 일대에서 "확정 분양권을 미리 확보했다"며 투자자들에게 접근해 계약금과 중도금을 편취한 사건이 사회적 논란이 됐다. 자신을 유명 분양대행사 팀장이라 소개한 인물이 '프리미엄 분양'을 미끼로 투자금을 유도하고, 실체 없는 분양 정보를 기반으로 계약을 체결한 뒤 잠적한 것이다. 피해자들은 거액의 자금을 날렸다. 하지만 계약 상대방이 실존하지 않는 법인 명의였던 탓에 법적 구제도 어렵다.

이 사건은 단순한 금전 사기를 넘어, 미리 치밀하게 기획된 범행이라는 점에서 사회적으로 큰 경각심이 요구된다. 형식적으로 통상 분양 절차를 따르는 것처럼 보이지만, 실제 존재하지 않는 분양사업에 대한 허위 자료를 동원해 피해자 신뢰를 끌어내는 것이다.

특히 '특별 공급 물량을 확보해 둔 내부 정보'라거나 '곧 일반 청약이 시작되지만, 지금 계약하면 더 낮은 가격에 입주권을 확보할 수 있다' 등은 전형적인 기망에 해당한다.

분양대행사 직원임을 자처하는 이들이 제공하는 브로슈어, 사업계획서, 가계약서 등은 대체로 정교하게 조작돼 있다. 이를 일반인이 허위인지 구분하는 것은 거의 불가능에 가깝다. 분양권은 대부분 실물 자산이 존재하기 전 거래가 진행되기 때문에 계약 진정성과 상대방 신원 검증을 철저히 하는 것이 매우 중요하다.

이러한 피해를 예방하기 위한 첫걸음은 '정보 출처를 확인하는 것'이다. 실제 분양 일정과 공급 내역은 국토교통부의 '청약홈'이나 관할 지자체 도시계획자료에서 누구나 열람할 수 있다. 공식 경로를 통해 △사업 승인 여부 △분양 주체 △시행사 및 시공사 명단을 먼저 확인한 뒤, 계약 상대방의 신분을 교차 검증해야 한다.

또한 단순한 '가계약'이라도 그 자체로 법적 분쟁의 근거가 될 수 있다. 내용을 꼼꼼히 확인하고, 계약금 입금 역시 분양 주체 명의 계좌로 송금하는 것은 필수다. 중개인을 통해 거래하는 경우 △반드시 등록된 공인중개사 여부를 확인 △이중계약 방지를 위한 거래신고 확인서 △중개대상물 확인설명서 등 법정 서류를 요청해야 한다.

만약 피해를 봤다면 즉시 경찰에 고소장을 제출하고 동시에 피해 사실을 토대로 민사상 손해배상 청구를 준비해야 한다. 형사고소만으로 손실액을 회복하기 힘들어, 재산보전 처분(가압류·가처분 등)을 신속히 진행해 가해자 자산을 확보해 두는 것이 중요하다. 특히 상황에 맞는 계약 구조와 증거자료를 취합하고 분석하면, 향후 소송 전략 수립에도 유리하다.

한편, 실체 없는 법인을 내세워 계약을 진행하는 경우 명의자와 실질 운영자가 다른 경우가 많다. 아울러 법인을 통한 책임 추궁이 무력화되는 사례도 다수다. 따라서 거래 당사자 신분과 계약서에 날인된 도장, 계좌 명의자, 사업자등록번호, 법인등기부 등본 확인까지 이중, 삼중의 확인 절차를 거치는 것이 현명하다.

최근 판례 역시 이러한 사안에 대해 엄격한 책임을 묻는 추세다. 서울중앙지방법원은 2023년 유사한 사기 사건에서 "허위 분양 계약을 체결해 투자자를 기망하고 금전을 수수한 행위는 명백한 사기죄에 해당한다. 가해자 고의성과 계획성, 피해자 손실 규모를 고려할 때 엄중한 처벌이 불가피하다"고 판단한 바 있다.

문제는 대부분 피해자가 초기에 "내가 당한 것이 사기인지 아닌지"조차 인식하지 못한다는 데 있다. 허위로 조작된 명함과 분양 자료, 그리고 실존하는 업체 이름을 교묘히 도용한 신분 위장 때문에, 피해자는 끝까지 상대방을 믿다가 법적 대응 시기를 놓치기에 십상이다.

결국 부동산 계약은 '형식'보다 '실체'가 중요하다. 누구 소개로 알게 됐는지, 얼마나 유명한 브랜드가 언급됐는지는 아무런 법적 보장이 되지 않는다. 특히 분양권처럼 아직 실체가 등장하지 않은 권리를 사고파는 거래의 경우, 검증과 서류 확인 그리고 최대한 보수적으로 의사를 결정하는 것이 효과적인 보호 수단이라 할 수 있다.

신뢰는 계약 전제가 될 수 있어도, 그 자체로 법적 안전장치는 아니다. 분양 사기의 위험성은 여전히 실재하며, 언제든 누군가의 잘못된 믿음을 파고들 수 있다. 지금도 또 다른 누군가가 '절호의 기회'라는 말에 마음이 흔들리고 있을지 모른다. 이러한 피해를 줄이기 위해 '나만은 아닐 거야'라는 안일함이 아니라, 사전에 '의심하는 습관'을 갖는 것이 우리 모두에게 필요한 태도다.

임이랑 빅데이터뉴스 기자 lim625@thebigdata.co.kr

출처 : 빅데이터뉴스

부동산 분양계약은 소비자에게 큰 금전적 부담을 지우는 고액 거래다. 따라서 소비자 보호를 위한 법적 장치는 필수다. 특히 부동산 분양계약에 있어 방문판매법을 현실적으로 적용하기는 어려워 소비자 보호에 한계가 있다.

부동산 분양계약에서 불완전한 설명과 기망행위로 인한 분양계약을 취소 또는 철회할 수 있도록 방문판매법이 유연하게 적용돼야 한다는 것. 이러한 법 제도 정비는 최소한의 소비자 보호를 위해 부동산 시장이 당면한 숙제다.

방문판매법은 판매자가 소비자 주거지나 직장 등을 방문하거나, 통신 판매 경우를 규율한다. 부동산 시장의 경우 소비자는 분양 사무소를 방문해 계약하는 방식을 사용하기 때문에 방문판매법 적용 여부가 매우 모호하다.

분양 사무소를 방문한 소비자가 계약을 체결하는 경우 이는 방문판매라고 보기 힘들며, 따라서 분양받은 소비자가 분양계약 철회 권리를 행사하기 어려운 경우가 대부분이다.

일반적으로 소비자는 계약 체결 당시 증거 부족 등으로 방문판매법 적용을 증명하기 어렵다. 이를 소비자가 인지하고 있는 경우는 드물기 때문에 방문판매법 적용을 원하지만, 실제 해당하는 경우는 극소수다.

소비자는 오로지 14일 이내 내용증명을 보내고, 소송을 진행하면 방문판매법에 따른 계약철회가 인정될 것이라는 그릇된 생각을 하고 있다.

예를 들어 A씨는 강남역 지하상가에서 의류 판매점을 운영하고 있다. 어느 날 아줌마(호객꾼)가 A씨 매장으로 들어와 부동산 투자 권유를 하며, 견본 주택으로 방문 고객 한 사람만 데리고 가면 아줌마(호객꾼)는 퇴근할 수 있다고 말한다. 이어 아줌마(호객꾼)는 날씨도 추우니, 퇴근할 수 있도록 잠깐만 설명을 들어줄 수 없겠냐며 사정했다. 마음이 약해진 A씨는 견본 주택에 같이 들어간 후, 분양 상담사의 화술에 현혹돼 분양계약을 진행했다. 법적으로 분명한 방문판매법 위반이다.

그러나 A씨는 호객꾼 아줌마의 이름과 연락처도 모르는 상태. 또한 견본 주택 관계자들은 본인들이 채용한 호객꾼을 하나 같이 모르는 사람이라고 발뺌했다. 결국 계약체결일부터 14일 이내에 내용증명으로 계약철회를 진행하더라도 증거 부족으로 방문판매법 보호를 받기 어렵다.

위 같은 사례를 제외하고도 방문판매법 피해 사례는 무수히 많다. 현실에서 방문판매법 적용되는 경우는 빙산의 일각이다. 이에 더해 계약자들은 여전히 방문판매법 적용이 쉬운 줄 알고 섣불리 소송했다가 패소한다. 이들은 정신적인 피해는 물론, 비싼 선임료 등으로 경제적인 2차 피해를 본다.

방문판매법은 소비자에게 분명히 계약철회권을 보장한다. 하지만 부동산 분양계약에 있어 현실은 이러한 권리를 행사하기 어렵다는 것이 문제다. 소비자들은 계약체결 당시 방문판매법이 적용될 수 있다는 사실조차도 모르고 있는 것이 현실이다.

평범한 소비자가 사기 분양 등에 속아 하루아침에 피해자로 전락하는 모습을 이제는 흔히 볼 수 있다. 정부는 부동산 분양계약과 같은 고액 거래에서 방문판매법, 계약철회권에 대한 요건, 기한 등의 적용 범위를 넓히거나 이에 대한 법적, 제도적 절차 개선에 총력을 기울여 소비자 보호에 앞장서야 할 것이다.

임이랑 빅데이터뉴스 기자 lim625@thebigdata.co.kr

출처 : 빅데이터뉴스

최근 오피스텔이나 생활형 숙박 시설 등 수익형 부동산에 대한 소비자들의 관심이 높아지고 있다. 이에 따라 이를 겨냥한 비대면 '전화 권유 분양'에 대한 피해도 늘어나는 상황이다. 전화 권유 분양은 문자메시지나 전화로 분양 정보를 전달하고, 소비자를 모델하우스에 방문하도록 유도한 뒤 현장 계약을 체결한다. 이는 언뜻 보면 단순한 광고·상담처럼 보이지만, 법률적으로 '전화 권유 판매'로 분류된다.

'방문판매 등에 관한 법률(이하 방문판매법)'은 전화 권유를 통해 청약을 유도하고 이에 따라 모델하우스, 간이 사무실 등에서 분양직원을 대면해 계약을 체결하는 것에 적용된다.

전화 권유 분양도 이에 해당한다. 이 경우 소비자는 계약 체결일로부터 14일 이내 철회 의사를 표시하면 계약을 취소할 수 있는 권리를 가진다. 서면이 아닌 전화나 구두로도 가능하며, 소비자 의사표시가 명확하게 전달됐는지가 가장 중요하다.

최근 법원은 이러한 법리를 적용해 전화 권유 판매에 대한 계약 무효를 판결한 바 있다. 소비자의 철회의사표시를 분양대행사 직원이 당시 인정하지 않는 예도 있다. 하지만 철회 의사가 분명히 전달됐고 그 시점이 법에서 정한 기한 내라면 계약은 실효된다.

이 판결은 단순히 한 건의 계약금 반환청구 사건의 의미를 넘어, 소비자 보호 관점에서 중요한 의미가 있다. 분양을 권유받은 소비자가 계약 당시 충분한 정보 없이 성급하게 의사결정을 했더라도, 일정 기간 내 판단을 되돌릴 기회를 법이 보장한 것이다. 이는 소비자에게 큰 보호 장치가 될 수 있다.

예를 들어 누군가가 문자메시지나 전화로 "좋은 분양 기회가 있다"는 연락을 통해 모델하우스를 방문한 뒤 계약을 체결했다면, 그것은 단순한 자발적 계약이 아니라 '전화 권유 판매'에 해당한다. 이때 계약을 체결했지만, 마음을 바꿔 해약하고 싶다면 체결일로부터 14일 이내 분양사무실을 찾아가 철회 의사를 명확히 밝히면 계약은 무효가 될 수 있다. 구두로 말한 것이라도 의도가 분명하면 법적 효력을 가진다.

특히 이러한 청약 철회를 통한 수분양자들을 위한 법적 보호는 수도권 외곽 지역에서 활발히 이뤄지는 분양마케팅에 대한 실질적인 안전장치가 될 수 있다. 실제 수도권 신도시 개발과 GTX 등 교통 호재에 기대 투자처를 찾는 소비자들이 많아지면서, 이들 지역을 중심으로 한 분양권유 전화가 급증하는 추세다.

문제는 이러한 전화 권유가 전문적인 법률 설명 없이, 감정적인 접근이나 일방적인 장점만을 강조해 이뤄지는 경우가 많다는 것이다. 일반인들이 의도된 분양 계약에서 문제점을 증명하고 계약을 파기하는 것은 사실상 불가능에 가깝다. 설사 소비자들이 계약서를 작성하고 계약금 중 일부를 송금했어도, 계약 철회를 원하는 경우 전문적인 자문을 구하는 등 적극적인 방법을 모색할 수 있어야 한다는 것이다.

분양 권유 전화로 계약을 체결한 경우 "내가 스스로 선택한 계약이다"라고 치부할 문제가 아니다. 부동산은 개인이 취득하는 가장 비싼 상품이라 할 수 있다. 이러한 계약의 출발이 전화나 문자였는지, 이후 계약까지 어떤 경위로 이뤄졌는지 등을 확인하는 것은 필수다. 아울러 계약 체결일 이후 14일 이내라면 계약 철회가 법적으로 가능하다는 점을 명심해, 성급한 투자로 인한 선량한 피해자가 없어지기를 바란다.

임이랑 빅데이터뉴스 기자 lim625@thebigdata.co.kr

출처 : 빅데이터뉴스

 최근 부동산 시장의 불안정성이 증가하며 분양권 전매 사기 사건이 많아지고 있다. 분양사기(분양권 전매 사기)란 부동산 시장에서 발생하는 사기 수법으로 분양권의 특성을 악용해 피해자로부터 금전을 가로채는 범죄다.

법률사무소 율민의 이재호 변호사는 "분양권 전매는 등기가 되지 않는 거래를 하는 것이기에 매우 주의해야 한다"고 강조했다. 이 변호사는 형사 및 민사 분야에서도 전문성을 인정받은 변호사다. 특히 분양권 전매 사기 사건에 관심을 갖고 다양한 사건을 수임하며 풍부한 경험을 가지고 있다.

<빅데이터뉴스>는 이 변호사를 만나 분양권 전매의 안전한 거래 방법과 사기를 당했을 때 대처해야 하는 방법, 법적 대응 방안 등에 대해 이야기를 나눴다.


Q. 분양사기 전문이라는 슬로건을 내건 이유와 소개는.

- 과거에는 이혼과 형사사건을 주로 다뤄왔다. 실제 변호사를 시작하면서 형사 상담을 하다보니 분양권 전매 사기 건도 접하게 됐다. 그러면서 의뢰인들, 즉 피해자분들의 고통이 상상 이상으로 크다는 것을 알게 됐다.

분양권 전매 사기의 경우 민사로 해결이 쉽지 않다. 그렇다고 형사적인 측면에서 문제를 풀더라도 구제에 있어서는 미흡한 부분이 있다. 분양권이 단순하게 몇 십만원에서 몇 백만원으로 끝나는 문제가 아니다. 시간이 길어질 수도 있고 중간에 생각을 달리하시는 분들도 있다.

이러한 의뢰인 및 피해자들의 고민을 들어주고 함께 문제를 해결하기 위해 본격적으로 분양권 전매 사기를 다루게 됐다.

Q. 최근 가장 빈번하게 발생하는 분양권 전매 사기 유형과 수법은.

-먼저 우리나라 부동산 거래 방식을 이야기해야 한다. 건설사는 무조건 완공된 건물을 분양해야 한다. 그런데 건설사가 분양권을 판매하는 게 아닌 시행사가 이를 판매한다. 시행사는 또 대행사를 끼고, 대행사는 여기에 신탁사를 끼며 판매자가 계속 바뀐다. 책임이 전가되는 거다.

그래서 법정에서 다퉈보면 그 누구에게 책임을 물어야 하는지 소재가 명확하지 않다. 설령 법정에서 승소했다고 해도 신탁사나 대행사가 '모르쇠'로 일관하면 금전적인 구제를 받기도 쉽지 않다.

의뢰인들과 사기 사건 상담을 하면 가장 많이 이야기하는 게 분양 광고다. 예컨대 분양 광고를 보면 수익성을 보장한다는 문구가 많다. GTX나 지하철이 들어와 교통 호재가 예상되고 근처에 골프장이 들어서고 따라서 월세 수익이 얼만큼 예상된다는 광고들이 그 예다.

하지만 재판에서는 광고 또한 옳고 그름을 판가름하는 법적 효력이 있지 않다. 이러한 의견이 주를 이루기 때문에 승소도 쉽지 않다. 이는 허위 과장 광고로 인한 불완전판매를 했다는 부분을 재판에서 지적해 승소하기 어렵다는 의미다.

다시 말해 광고나 주변 상황보다 '소비자 선택'이라는 부분이 재판에서 비중을 차지한다. 때문에 단순한 분양 광고에 혹해, 이를 바탕으로 한 분양상담사 현혹에 속아서는 안 된다.
 

= 임이랑 기자

Q. 분양 사기 사건을 다룰 때 가장 중요하게 고려하는 요소는. 이에 대처하는 법률적 전략은.

-허위 과장 광고로 인해 부당하게, 즉 불완전판매로 계약이 됐다고 가정하자. 문제는 계약금에 중도금까지 다 내고 들어오는 사례도 있고 계약금만 낸 의뢰인이 있다. 중요한 부분은 돈을 입금한 상황이다. 계약금만 냈는지, 중도금까지 냈는지가 매우 중요하다.

그나마 계약금만 낸 의뢰인의 경우에는 상황이 조금 더 낫다. 법에는 중도금 이행 전까지 포기할 수 있기 때문이다. 그래서 분양 대행사 직원들은 중도금까지 대출 실행을 하는 경우가 많다. 투자자들이 납입한 돈이 어느 정도 진행됐는지에 따라 법률적 전략도 다르다.

Q. 분양권 전매 사기로 의심되는 상황에 처했을 때, 피해자가 즉시 취해야 할 행동과 주의할 점은.

-우선은 계약서 조항을 먼저 확인해야 한다. 내가 해지권이 있는지 없는지부터 봐야 한다. 또한 계약금을 누구에게 보냈는지 중요하다. 시행사인지, 신탁사인지 중요하다. 특히 입금자 명이 '주식회사 00신탁사'라면 의심 없이 보내는 경우가 많은데 이런 경우 왜 돈을 여기에 입금 시켰는지에 대한 명확한 증거를 확보해야 한다. 카카오톡이나 문자 기록이 있으면 더 좋다.

실제 과거 승소한 사건을 살펴보면 의뢰인은 휴대폰 사진첩에 여러 사실을 적어둔 수첩을 사진으로 보관하고 있었다. 따라서 계약서 확인과 함께 왜 이 돈을 여기에 입금시켜야 했는지에 대한 증거가 분명히 있어야 한다.

Q. 분양권 전매 사기를 예방하기 위해, 분양 계약 전 반드시 확인해야 할 사항은.

-사실 확인해야 할 사항을 찾는 게 쉽지 않다. 없다고 보는 게 맞다. 왜냐면 분양 직원들은 해당 물건을 팔아야지 수익이 생긴다. 그래서 계약금 몇 십만원이라도 받고 계약서를 발행해 버린다. 또한 그 계약서를 일반 사람들이 봤을 때 문제가 될 만한 조항을 찾는 것도 힘들다.

책임 부분을 언급했지만, 시행사 대표 도장을 받는 것도 일반 사람들이 분양 직원들에게 요청하기 힘든 부분도 있다.

그나마 사기를 예방하려면 계약서에 기간을 확실히 명시해 둬야 한다. 예를 들어 특약으로 '언제까지 매매가 안 될 경우 내가 납입한 금액을 모두 돌려줘야 한다' 등의 내용이다.

하지만 현실적으로 이러한 분양 직원은 없다. 이러한 계약서 자체를 작성하지 않는다. '음성 녹음을 할 수도 있지 않냐'고 반문할 수도 있지만 법적 효력은 없다. 왜냐하면 분양 직원들은 계약의 주체가 아니기 때문이다. 따라서 사기인지 구분하는 것 자체가 모호하다.

Q. 마지막으로 향후 계획은.

-분양권 전매 사기와 관련해 추가 피해를 방지하고 싶다. 언급한 바대로 분양권 전매 사기는 해결하기 쉽지 않은 사건이다. 따라서 의뢰인들의 문제를 해결해 드리고 싶지만, 안 되는 건 안 된다고 솔직하게 말을 하는 것도 변호사의 임무라고 본다.

더욱이 수억원 피해를 입은 의뢰인들의 머릿속은 혼란스럽기 때문에 변호사인 내가 이러한 부분을 정확히 지적하고 함께 사건을 풀어나가야 한다.

분양권 전매 사기와 관련해 법률적인 허점과 문제점 등을 지적하고 개선하며, 향후 이러한 피해자들이 줄어들 수 있도록 주력할 계획이다.


임이랑 빅데이터뉴스 기자 lim625@thebigdata.co.kr

출처 : 빅데이터뉴스